مع بدء تطبيق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، تصاعدت تساؤلات الملاك والمستأجرين حول آليات الإخلاء القانونية وشروطها، في ظل التعديلات الجديدة التي أعادت ضبط العلاقة الإيجارية بما يراعي حقوق الطرفين ويمنح المالك صلاحيات موسعة.
حالتي إخلاء مباشرتين دون دعاوى طويلة
ينص القانون الجديد على حالتين أساسيتين تتيحان للمالك تقديم طلب إخلاء مباشر إلى قاضي الأمور الوقتية، دون الحاجة إلى رفع دعوى موضوعية مطولة:
-ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لأكثر من عام دون سبب قانوني مثل السفر أو الإقامة خارج البلاد.
-امتلاك المستأجر أو من يمتد له العقد لوحدة بديلة صالحة للاستخدام لنفس الغرض، سواء كانت سكنية أو تجارية.
في هاتين الحالتين، يستطيع المالك تقديم طلب مرفق بالمستندات اللازمة، مثل صور تثبت إغلاق العين المؤجرة أو وثائق تدل على وجود وحدة بديلة وبمجرد تحقق القاضي من صحة المستندات، يصدر أمرا بالطرد ينفذ بشكل فوري، دون انتظار لصدور حكم نهائي، ودون أن يوقفه طعن المستأجر ما لم يصدر حكم قضائي بإلغائه.
خطوات إثبات وجود وحدة بديلة للمستأجر
يواجه الملاك تحديات كبيرة في إثبات امتلاك المستأجر لعقار آخر، خاصة في ظل غياب بيانات دقيقة ويُلزم القانون المالك باتباع خطوات دقيقة لإثبات ذلك:
-جمع البيانات الشخصية للمستأجر، مثل الاسم الرباعي ورقم البطاقة القومية.
-استعلام رسمي من مصلحة الشهر العقاري أو الجهات المختصة، لتحديد إذا ما كانت هناك وحدة مسجلة باسم المستأجر.
-تحرير محضر رسمي في قسم الشرطة بناء على المستندات التي تثبت وجود عقار آخر.
-إحالة المحضر إلى النيابة العامة لاستصدار قرار بإلغاء عقد الإيجار بحكم القانون.
العقبة الأكبر المستندات
رغم وضوح نصوص القانون، تظل أكبر عقبة أمام تطبيقه الفعلي هي صعوبة الحصول على مستندات دقيقة تثبت غلق الوحدة أو امتلاك المستأجر لعقار آخر وهذا ما يجعل الكثير من قضايا الإخلاء تواجه تأخير أو رفضا في المحاكم.
حقوق المستأجر بين الحماية والتنظيم
على الرغم من منح القانون صلاحيات موسعة للمالك، إلا أنه لم يهمل حقوق المستأجر، حيث أتاح له:
-تقديم طعن أو دعوى قضائية لإثبات عدم توافر شروط الإخلاء.
-الاستفادة من الحالات الإنسانية الخاصة مثل كبار السن أو الأسر التي لا تمتلك بدائل مناسبة، مع إتاحة امتداد العقد بشروط محددة تضمن الاستقرار السكني.
تعديلات جذرية في القيمة الإيجارية
وفق المادة الرابعة من القانون، تم تعديل القيمة الإيجارية القديمة لتصبح أكثر عدالة:
-20 ضعف القيمة القديمة للوحدات في المناطق المتميزة، بحد أدنى 1000 جنيه شهريا.
-10 أضعاف في المناطق المتوسطة، بحد أدنى 400 جنيه.
-5 أضعاف في المناطق الاقتصادية، بحد أدنى 250 جنيه.
-وبحسب المادة السادسة، تطبق زيادة دورية بنسبة 15% سنويا على القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية.
فترة انتقالية تمهيدا لتحرير العلاقة الإيجارية
ينص القانون على فترة انتقالية قبل تحرير عقود الإيجار بشكل كامل:
-7 سنوات للوحدات السكنية.
-5 سنوات للوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين.
وبانتهاء هذه الفترات، يلزم المستأجر بإخلاء الوحدة وردها إلى المالك، مع إلغاء جميع قوانين الإيجار القديمة، لتعود العلاقة الإيجارية خاضعة لأحكام القانون المدني، بما يضمن حرية التعاقد.
إخلاء مسؤولية إن موقع عاجل الإخباري يعمل بطريقة آلية دون تدخل بشري،ولذلك فإن جميع المقالات والاخبار والتعليقات المنشوره في الموقع مسؤولية أصحابها وإداره الموقع لا تتحمل أي مسؤولية أدبية او قانونية عن محتوى الموقع.
